WeWork: la compagnia da 47 miliardi di dollari

A cura di Antonello Luongo

WeWork, un nome affiancato a società come Uber e Airbnb per la crescita che ha visto protagonista questa società.
Il suo modello di business è molto semplice. vengono presi in affitto per un lungo periodo di tempo degli immobili all’interno dei quali vengono organizzati spazi di coworking destinati a piccole startup o lavoratori freelance per i quali risulterebbe complesso spendere le proprie risorse in contratti più impegnativi e della durata superiore ad un anno, o periodi anche inferiori.

La compagnia inizia nel 2008 a New York city da un’idea di Adam Neumann e l’architetto Miguel Mckelvey che fondano Green desk. Con l’idea di sfruttare gli edifici in disuso nella città riqualificandoli e creando degli spazi di coworking adatti ai lavoratori freelance e al crescente numero di startup con richiesta di spazi adibiti al lavoro senza doversi impegnare con contratti di lungo termine. Riassumendo la storia della società:

  • 2012: Viene fondata la società.  Con un capitale iniziale di 1 milione di dollari. Nel corso dell’anno gli investimenti nella compagnia aumentano a 6.9 milioni di dollari. La società espanse le proprie sedi iniziando ad operare anche a Los Angeles e San Francisco.
  • 2013: il capitale investito raggiunge i 14 milioni di dollari e vengono implementate sedi anche a Seattle.
  • 2014: Aperte sedi anche a Washington DC e Londra, alla fine dell’anno il capitale investito raggiunge i 355 milioni di dollari.

Viene nominato presidente della compagnia Artie Minson, ex CFO di Time Warner, azione che aumenta notevolmente l’affidabilità della società nei confronti degli investitori.

  • 2016: In primavera il capitale conferito ammonta a 435 milioni di dollari e la sua valutazione in borsa raggiunse i 16 miliardi di dollari, superando società come Twitter.
  • 2017: Alla fine dell’anno il capitale conferito raggiunge 640 milioni di dollari. Nel gruppo degli investitori si inserisce SoftBank investendo 4,5 miliardi di dollari di cui 3 miliardi tramite investimenti diretti e 1.4 miliardi indirizzati alla costituzione di Joint ventures che hanno consentito l’avvio di WeWork Japan e WeWork China. Alla fine dell’anno i profitti superano i 900 milioni di dollari. La contava più di 200.000 affiliati e 200 edifici a disposizione.
    Viene stretto un accordo di partnership con ZenDesk dove agli affiliati di WeWork vengono fornite delle suite di strumenti per il business prodotti da ZenDesk.
  • 2018: Vengono stanziati in conferimenti 700 milioni di dollari.

La crescita di scala della compagnia dal 2016 al 2017 ha contribuito a diminuire i costi unitari da 14.100$/desk a 9.500$/desk. Ciò rende bene l’idea della velocità che ha caratterizzato la crescita della società.

Entro la fine del 2019 è previsto un aumento degli affiliati il cui numero potrebbe superare i 400.000 ed è previsto che i profitti raggiungano i 2,3 miliardi di dollari.

L’elemento in grado di causare del sospetto nei confronti di WeWork riguarda il confronto con i propri competitors nel mercato immobiliare: società quali Regus, Vornaldo o Boston Properties.

WeWork risulta una compagnia sopravvalutata notando il confronto nei profitti proprio con Regus, valutata 4 miliardi di dollari.

Questo squilibrio tra spese e profitti dovrebbe rappresenta l’elemento di rischio e di pericolo per WeWork, paragonata a Regus (IWG)

Analizzando il target clientelare delle due società in esso si individuano lavoratori indipendenti (freelance) e piccole startup. In caso di recessione economica questi gruppi sarebbero i primi a non essere più in grado di investire e spendere nell’acquisto dei servizi forniti da WeWork o Regus.

Tasso di crescita dei lavoratori freelance messo a confronto con altre professioni

Nel caso di WeWork un’altra causa di perplessità nei confronti della società riguardo la copertura che i profitti dovrebbero dare nei confronti degli investimenti che hanno fornito la società dei suoi ingenti capitali.

Cosa differenzia WeWork dai suoi competitors?

“WeWork non è una compagnia immobiliare. È uno status mentale, una generazione di imprenditori intelligenti interconnessi emotivamente”
Adam Neumann CEO di WeWork

WeWork ha creato un senso di community dando identità ad ogni spazio gestito caratterizzandolo anche grazie ad altre attività collaterali. Non si tratta più della semplice “utilità” di uno spazio messo a disposizione ma della creazione di un vero e proprio brand che possa sottendere ad uno stile di vita.

Tali attività collaterali comprendono l’implementazione di scuole, asili, palestre ed eventualmente anche abitazioni. Vengono anche distribuiti agli affiliati tool informatici come la suite di ZenDesk. Anche lo stesso acquisto di Meetup da parte di WeWork indica l’orientamento più “Community based” della società.

Cosa rende, quindi, WeWork una società tech?

Un altro modo per comprendere la differenza da WeWork e i suoi competitors diretti riguarda l’osservazione di SoftBank (tramite il suo Vision fund e del suo portfolio di investimenti, nel quale rientrano società come Uber, Blockchain o altre società categorizzate come “società tech”. In teoria però una società tech ha già in partenza un potenziale bacino di 7.7 miliardi di utenti non richiedendo infrastrutture fisiche o finanziamenti ingenti per lo svolgimenti delle proprie attività.

WeWork può essere ritenuta tale in base al suo immenso potenziale in materia di raccolta dei dati. Tutte le attività collaterali incluse nel brand possono risultare un’enorme fonte di dati per analisi statistiche da parte di altre società.

Dati quale l’utilizzo delle palestre messe a disposizione degli affiliati, i consumi nelle aree di ristorazione nei complessi messi a disposizione dei clienti, la richiesta di uffici singoli piuttosto che di sale conferenza, etc… Tutto ciò caratterizzato da un’ampia distribuzione territoriale e, di conseguenza da un campione molto vario di lavoratori.

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